Modifications à la Loi sur le courtage immobilier

source: OACIQ Modifications à la Loi sur le courtage immobilier

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En juin 2022, le ministre des Finances a proposé des amendements à la Loi sur le courtage immobilier (LCI) dans le but de renforcer la protection du consommateur en interdisant la double représentation et le contrat de courtage verbal, dans le courtage résidentiel au Québec1.

À l’instar du régulateur de la Colombie-Britannique, Québec interdit aux courtiers immobiliers de représenter simultanément les deux parties à une transaction immobilière et d’être liés par contrat de courtage à chacune d’elles.

Les régulateurs du courtage immobilier en Alberta, en Saskatchewan, au Manitoba, en Nouvelle-Écosse et au Nouveau-Brunswick imposent aussi un encadrement strict de ces situations.

Pourquoi interdire la double représentation et quelles sont les différentes étapes à respecter?

L’interdiction de la double représentation vise à assurer la protection du public considérant que :

• Le courtier immobilier ne doit pas se placer en situation de conflit d’intérêts : il ne peut donc pas s’engager à défendre simultanément les intérêts divergents d’un acheteur auquel il est lié par un contrat de courtage achat et ceux d’un vendeur auquel il est également lié par un contrat de courtage vente lors d’une même transaction.
• Concrètement, il est impossible pour un courtier immobilier de privilégier les intérêts du vendeur qui veut notamment vendre aux meilleures conditions et à un prix maximum et, en même temps, protéger les intérêts de l’acheteur qui cherche à payer le plus bas prix possible.

Voici, étape par étape, les actions que le courtier doit entreprendre lors de la conclusion d’un contrat de courtage achat :

1. Lors de la signature d’un contrat de courtage achat : le courtier immobilier doit, d’entrée de jeu, informer l’acheteur de la possibilité d’une résiliation du contrat de courtage dans l’éventualité où il se retrouverait dans une situation de double représentation et qu’aucune exception prévue à la loi ne s’applique. La clause type 1.16 - Avertissement à l'acheteur - double représentation a été conçue pour aider le courtier à gérer cette situation (à insérer en 10.1 du contrat de courtage achat ou encore dans une annexe G). 
   
   Le courtier doit également s’assurer à cette occasion que le client acheteur a bien compris ses obligations prévues au contrat de courtage (par exemple, lorsqu’il visite par lui-même un immeuble qui est ouvert au public pour une visite libre. Dès son arrivée, l’acheteur doit aviser le courtier du vendeur du fait qu’il est déjà représenté par un autre courtier). Cela permet d’être transparent avec votre client et d’éviter les malentendus et possibles incompréhensions de la part du public.
    
2. Pendant la durée du contrat de courtage achat : le courtier immobilier visé au contrat de courtage achat doit informer l’acheteur, au moment où il apprend que celui-ci a l’intention de formuler une promesse d’achat, que l’immeuble convoité est visé par un autre contrat de courtage que lui-même ou son agence a conclu (situation de double représentation).
    
   • Dans le cas des deux situations d’exceptions mentionnées à la clause type 1.16 (région peu desservie et contrat de courtage conclu avec un autre courtier de l’agence sur la même propriété) : la clause type 1.15 – Avis relatif à l’exception applicable en situation de double représentation permet au courtier d’aviser l’acheteur au moment opportun et d’obtenir son consentement pour continuer de le représenter.
      
   • Dans le cas où aucune exception mentionnée à la clause type 1.16 - Avertissement à l’acheteur – double représentation n’est applicable ou que l’acheteur n’ait pas consenti à ce que le courtier continue de le représenter : le courtier doit résilier le contrat de courtage achat. Il continuera à représenter le vendeur seulement.
      
3. En cas de résiliation du contrat de courtage achat : le courtier immobilier qui représente le vendeur doit recommander à l’acheteur de se faire représenter par un autre courtier immobilier en signant un nouveau contrat de courtage achat
   
   Il doit transmettre un avis écrit à l’acheteur. Ainsi le contrat de courtage achat est résilié de plein droit à compter de l’envoi de cet avis. 
   
   La clause type 1.14 - Avis de résiliation du Contrat de courtage exclusif – Achat a été conçue pour aider le courtier à gérer cette situation. Cette clause type doit être intégrée au formulaire obligatoire de modification (MO) et signé par l’acheteur.
   
   La résiliation du contrat de courtage ne devrait pas être une surprise pour l’acheteur, le courtier l’en ayant déjà informé dès la signature du contrat de courtage achat.
    
4. Suivant la résiliation du contrat de courtage achat : le courtier ne peut demander aucune rétribution de l’acheteur ou de la part d’autres courtiers auxquels il l’aurait référé.
    
   •  L’acheteur désire se faire représenter par un nouveau courtier immobilier.
     
     Le courtier peut référer l’acheteur à d’autres courtiers, mais il ne peut pas se limiter à proposer un seul nom. Le courtier ne pourra pas recevoir de rétribution lors d’un tel référencement, car il serait en conflit d’intérêts considérant qu’il demeure impliqué dans la transaction à titre du courtier du vendeur, et de plus, l’article 29.1 de la LCI prévoit clairement qu’un titulaire de permis ne peut exiger de rétribution à la suite de la résiliation du contrat de courtage lorsqu’il se retrouve en situation de double représentation.
      
   • L’acheteur ne veut pas se faire représenter par un autre courtier.
     
     Le courtier doit informer l’acheteur du fait qu’il représente le vendeur et qu’il doit protéger et promouvoir les intérêts de son client. Le courtier doit informer l’acheteur qu’il lui accordera un traitement équitable s’il est non représenté.

Consultez ce schéma (PDF) qui illustre quoi faire pour bien faire lorsqu’un client acheteur est intéressé par une propriété pour laquelle le courtier a également un contrat de courtage vente (ou contrat de courtage de location résidentielle).

Quelles sont les obligations du dirigeant d’agence lorsqu’un courtier de l’agence fait face à une situation de double représentation?

Le dirigeant d’agence doit s’assurer que le courtier faisant face à une situation de double représentation respecte la réglementation en vigueur, comme indiqué à la question 3.

L'agence doit s'assurer que le courtier agissant pour elle ne représente pas, à la fois, le client vendeur et le client acheteur dans le cadre de la même transaction.

L’agence doit s’assurer qu’elle ou le courtier avise l’acheteur que le contrat de courtage achat avec lui est résilié de plein droit à compter de la date d’envoi ou de la remise de l’avis de résiliation.

L’agence ou le courtier ne peut exiger aucune rétribution à la suite de l'avis de résiliation.

L’agence ou le courtier doit recommander à l’acheteur, à la suite de l’avis de résiliation, de conclure un nouveau contrat visant l’achat ou la location de l’immeuble avec un autre courtier immobilier ou une autre agence immobilière afin d’être représenté et que ses intérêts soient défendus.

Il est fortement recommandé d’obtenir de l’acheteur la confirmation écrite de la réception de l’avis de résiliation afin de s’assurer que l’acheteur soit informé que le courtier ne le représente plus.

Dans le cas où l’acheteur choisit de ne pas être représenté (c’est-à-dire de ne pas conclure de contrat de courtage achat écrit avec un autre titulaire de permis), l’agence doit s’assurer que le courtier l’informe qu’il ne peut pas prétendre le représenter, protéger, promouvoir ou défendre ses intérêts. Il doit l’informer qu’il ne pourra que lui accorder un traitement équitable, à savoir lui donner, de manière objective, de l’information sur l’ensemble des faits pertinents à la transaction ainsi que sur les droits et obligations de toutes les parties à la transaction.

Dans le cas où un DA serait témoin d’une situation non conforme au sein d’une autre agence, la première chose à faire est certainement de contacter le DA du courtier en cause afin de résoudre la situation. Si cela n’est pas possible ou si une intervention de l’OACIQ est requise, il pourra contacter le Service d’assistance au public de l’OACIQ.

Remax Platine à rédiger un document qui doit être signé par l'acheteur qui ne veut pas se faire représenter malgré les recommandations de la loi sur le courtage immobilier au Québec et l'acheteur doit signer ce document  en guise de preuve  qu'il a été informé de la recommandation .